• Ana Sayfa
• Blog

KİRA TESPİT DAVALARI NEDİR?

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. Maddesi hükmü ile, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirmiştir Bu düzenleme ile birlikte artık aşağıda yazılan işlerden önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kira tespit davaları Türk Borçlar Kanunu madde 344 ve devamında düzenlenmiştir. Madde 344/3’e göre “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denmektedir.

İlgili kanun maddesine göre ev sahibi kişiler kiraya verdikleri mülklerini 5. yılın sonuna denk gelen yeni kira döneminde önce arabulucuya başvuru yapıp bir sonuç alınamazsa yeni bir kira ücreti belirlemek amacıyla kira tespit davası açabilmektedirler. Söz konusu dava 5.yılın sonunda her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Örneğin 15.06.2015 tarihli 1.000 TL bedelli bir kira sözleşmesi yaptınız, Kira tespit davası normal şartlarda 15.06.2021 tarihinden itibaren her zaman açabilirsiniz. Ancak 15.06.2021 tarihinden otuz gün önce kiracınıza yazılı bir bildirimde bulunduysanız veyahut öncesinde tespit davasını açtıysanız mahkemece belirlenecek kira bedeli 15.06.2021 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Yani mahkeme 15.1.2023 tarihinde karara çıkıp 12.000TL kira bedeline hükmederse söz konusu ücret 15.06.2021 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Böylelikle bakiye olarak kiracıdan 18 aylık bir kira ücreti alacağınız oluşacaktır.

KİRA TESPİT DAVALARINA ÖZEL ÖZET BİLGİLER

Kira tespit davalarında geçmiş döneme ait talep ve dava hakkı saklı tutulamaz

İstenilen kira parası ödense bile kira parasının tespiti gerekir.

Dönem sonuna kadar kira tespit davası açılabilir

Geçmiş döneme ait kira parasının tespiti istenilemez.

Kira tespit davaları her zaman açılabilir.

Kira parası tek taraflı belirlenemez.

Hakim, talepten fazlaya hüküm veremez,

Tarafların iddia ve savunmaları ile bağlı olup, talepten fazlaya karar veremez,

İddia ve savunma dışına çıkılamaz,

Hem tespite hem de eda davası niteliğindeki kira alacağına hükmedilemez

Kira parası hisse oranında belirlenebilir

Hem tespite hem de fark kira alacağının tahsiline aynı hükümde karar verilemez.

Kira tespiti ile faize bir arada hükmedilemez

Fazlaya dair hak saklı tutulamaz,

MİRASÇILARIN KİRA TESPİT DAVASI AÇMASI

Kira sözleşmesini yapan kişi öldüğüne göre bütün mirasçılarının veya tereke mümessilinin kira tespiti davasını açması gerekir. İştirak halinde mülkiyette paydaşlardan birisi tek başına bu davayı açamaz. Davaya katılma durumu olmayan mirasçıların da davacıya dava açmak için yetki vermeleri gerekir. Bu gibi durumlarda terekeye mümessil tayin ettirilerek onun huzuruyla davanın sonuçlandırılması mümkündür.

Müşterek mülkiyette durum ise şu şekildedir; Kişi kiralanmış bir taşınmazdan pay alarak müşterek malik olmuş veya mirasçılar arasında ki iştirak halini çözüp paylarını belli ederek mülkiyet kurmuş ise ancak payına isabet eden kira parasının tespitini isteyebilir. Örneğin ¼ payı olan mirasçı ancak payı kadar kısmın artışını mahkemeden talep edebilmektedir.

Kira tespit davası için alanında uzman avukatlarımızdan daha detaylı bilgi alabilirsiniz"